【思维方式思考养生17】服务业时代国家和城市都要抢人

　　【思维方式思考养生17】服务业时代国家和城市都要抢人

　　童大焕—2018年5月23日

　　2017年以来，全国至少24座大中城市出台抢人落户政策。从计划生育、城市控人的害怕人多，到担心人口太少，一个新的标志性时代开始了！

　　其中天津比较搞笑，从2018年5月16日发布“海河英才”计划，演出了“4个白昼，4次政策变化，322张准迁证，1万多份调档函”的政策朝令夕改闹剧。

　　这也许是天津的最后一次挣扎。2017年，天津常住人口减少5.25万，在全国各大中城市中“名列前茅”。如果不是北京以孩子作为“人质”、不让外来人口孩子就地读书和高考，天津会衰败得更快。看到一个短视频，记者随机调查，到天津落户的，四分之三是在北京工作、但因为北京恶劣的制度导致孩子无法在北京读书、高考的，被迫舍近求远。

　　2018年5月22日，粉笔CEO张小龙在微博上发牢骚说：“我没有北京户籍，孩子就不能上北京公立学校，我准备给她找一个小的私人办的学校，那个学校没有办多久就倒了。然后各种申请私立学校，花了两年时间申请到一个。临入学了告诉我，必须要有北京的学籍，并且5月31号必须有。问题是办了北京的学籍，以后也不能在北京参加高考，为什么要办这个学籍。私立学校根本不占有公共教育资源，为什么不让上？！我在北京工作四年，仅个税就交了400万，加上企业各种税，没有一亿也有八千万。没有享受任何社会福利待遇就算了，为什么连孩子上个私立学校也他妈的不让？！这是什么狗屁政策！连我这样的孩子上学都如此费劲，其他人真的不知道怎么过！如果我这次孩子不能上学，我绝对离开北京，把公司搬走，搬去一个可以接受我和我没有北京户口的同事们的地方，离开这个狗日的北京！”

　　经济学家胡祖六博士曾针对计划经济时期遗留的户籍制度，提出过严厉的批评：“户口制度的延续，尽管人身可以流动，还是二等公民，不能真正享有子女就学，没有养老保险、医疗保险覆盖，像北京没有户口不能买房子，只能住棚户、住贫民窟。这种制度既不效率也不公平，我们讲社会正义，我们关心社会正义，我认为户口制，我只能想象人类社会只有奴隶制可以相比。”

　　大部分城市吸引人才的政策是为了卖房，尤其是在限购限贷的基调下，给“解除双限”开一道冠冕堂皇的口子。但落户人的诉求则有的是为了获取买房资格，有的则是为了获取孩子的上学和高考资格。

　　由此会形成很多户口空挂现象。就是户口在某城，但人并不在那里，而是在别的城市工作生活。人真正能够长期待下去的城市，是那些市场化程度高、对外来人口真正包容性强的城市。

　　在上月举行的“中国区域经济50人论坛2018年会”上，国务院参事、国家发改委原副主任杜鹰介绍，2013年以来，我国南方与北方之间的经济增速开始拉开，增速的差距由2013年的0.6个百分点扩大到2017年的1.4个百分点，2017年南方GDP实现52.5万亿元，占全国总量的61%左右，是1980年以来占比最高的时期，相应的北方的占比下降到39%左右。（《70年之变：我国经济增速南快北慢 总量占比南升北降》，第一财经日报2018-05-14 11:15:09）

　　在气候地理因素之外，市场化程度（民营经济的发达程度）起越来越重要的决定性作用。城市发展的马太效应越来越加剧，这是由经济规律本身决定的，任何试图均衡发展的努力最终都必然失败。

　　不论城市抢人的动机如何，从过分强调人与资源的矛盾，从计划生育控制人、户籍制度阻拦人，到计划生育终结、城市千方百计敞开大门抢人，时代变了，发展逻辑、财富逻辑也天翻地覆。[page]分页标题[/page]

　　农业时代，人与土地等资源矛盾紧张，人与人之间除了家庭和团体抱团，对外往往互为陷阱，邻里之间为一堵墙斗得老死不相往来甚至闹出人命的事并非鲜见，十几、几十年就发生饥荒饿死人、甚至出现人吃人现象也较频繁，多数战争甚至改朝换代也因此而起。但是工业革命以后，除非政策失误，否则这种现象基本消失。全球一样。

　　服务业时代，生产效率极大提高，物质方面的必需品极大丰富，相对价格降低，工农业占GDP比重逐年下降，服务业极大发展，人与人之间互为福利，人，成为国家竞争、区域竞争、城市竞争中最为宝贵的财富，抢人，必将成为今后城市发展的基本逻辑。

　　但人与城市是互相选择的，除了城市积极主动伸出抢人的橄榄枝，一座城市最关键的竞争力，是市场化、法治化程度，城市人口集聚度，城市包容度，城市地理与气候等。哪里有更自由更公平的发展机会，人就往哪里迁移。

　　【完】

　　【不听两次建议 错过千万资产】

　　亲友A，多年来我们一直动员他们及时优化置换房屋，却一直没有行动。

　　2014年底开始，动员他们优化现有两套房，帮助他们设计详细方案，2014年12月29日：“还没行动？明年你们要买的房子肯定会涨价。”

　　2015年7月26日，我微信他说：“这篇文章（《你为房子工作还是房子为你工作》）请仔细多读几遍，同时请不要外传。尤其像你的DX行业，将来基础服务是越来越走下坡路的，增值服务则会被大量社会企业拿走。希望这次你能拿定主意，做一次资产变革，为将来的财务自由一点做准备。通过这次XL的房地产操作（A全程经历），可以如法炮制，将某某某某总价110万左右的房子（一开始建议的是置换另一套无电梯顶层复式，但他们种种理由觉得不行，退而用另一套置换），变成某某万达总价300万元的房子。如果能做成首套的话，可以买成两套（XX、YY名下各一套），每套首付55万（含税费）可以买房东净得150万的房子，20年贷款105万，月供7163房租5000（五年后房租可能就8千1万了），每个月两套房刚开始贴4千元月供，公积金就差不多够了。资产增加2倍，5年后房租净多六七千一月！短期辛苦长期收益，这是人生中的重大选择。不能守着金饭碗等饭吃，更不能守着金饭碗讨饭吃。只要有利于家庭建设的，男人要拿大主意。你这么操作一回，等你们退休的时候，最保守估计，每月增加房租收入两三万元。”

　　可惜对方最终还是因为一方阻挠，没有实现操作。

　　2018年5月4日，我把上一次微信对话转发给他，说：“这是上一次错过的机会。如果上一次按我说的某某某某110万变成某某万达300万【贷款200万】，XL的某某万达由1.3155万单价涨到2.9万单价，2.2倍，那么同项目同等涨幅，300万就变成了660万，扣除200万按揭贷款，还有460万。而某某某某当时110万没卖变成现在250万净资产。那么两者相差净资产210万。（20）15年7月到现在，3年不到算3年，每年净损失70万。现在再置换，总价高了月供就跟不上，就无法做那么大资产。就像今年给你们第一篇文章写的，越到后面置换成本越高，越置换不起或者资产无法做那么大。3年210万，假定你工资10万一年到手，要工作21年！”

　　“从2009年我们建议你们卖某某某某换北京到现在（北京当时还未限购，相关标的起点只需五六十万，现在已是总价八九百万 ），你们错过了千万级的资产。”

　　2009年，2015年，两次优化置换机会，具体标的都已经确定，但对方都没有听从我们的建议进行操作，净资产损失在千万元级别。

　　【一套好房就是逆袭翅膀就是人生大后方】2018.4.4

　　不算不知道，算了吓一跳！先来和大家算一笔惊心动魄的人生大账：

　　[page]分页标题[/page]先看《2017年中国各城市平均工资排行榜》：

　　排名 城市 月均工资

　　1 北京 9240

　　2 上海 8962

　　3 深圳 8315

　　4 广州 7409

　　5 杭州 7330

　　6 宁波 7152

　　7 佛山 7017

　　8 东莞 6998

　　9 厦门 6886

　　10 苏州 6719

　　11 南京 6680

　　12 重庆 6584

　　13 福州 6522

　　14 贵阳 6437

　　15 成都 6402

　　16 武汉 6331

　　17 南昌 6235

　　18 昆明 6230

　　19 南宁 6197

　　20 郑州 6191

　　20 长沙 6186

　　21 天津 6178

　　23 合肥 6173

　　24 大连 6144

　　25 无锡 6095

　　26 济南 6067

　　27 青岛 6057

　　28 石家庄 5886

　　29 西安 5872

　　30 沈阳5842

　　31 太原 5841

　　32 烟台 5765

　　33 哈尔滨 5659

　　34 长春 5332

　　平均工资的统计一般指的是税前工资，而且不论是以货币形式的支付还是以实物形式支付的，均列入工资总额的计算范围，其次还包含了社保、公积金等，所以平均工资明显高于个人实际收入。

　　全国有多少人能达到平均工资水准？很少吧！就是达到了，实际拿到手的也要比平均工资低很多。

　　再来算一套在营商环境好的人口持续流入地区一套总价100万元【不论户型面积朝向楼层等】房产的保值增值情况：

　　假定我们东挪西借凑足最低首付买了80~100万元的房子，省吃俭用付月供，房租再抵一部分月供，若干年后房租抵月供甚至超月供。最保守估计房价年增值10%【在营商环境好的人口持续流入地区，过去远远不止这个增长率，将来也远远不止这个增长率】，平均每年最保守估计增长10万元，是不是接近全国收入最高的北京的平均工资收入？请注意，平均工资收入还要扣除税费和五险一金，拿到手以后还要拿来生活。但房价收入的增长却是净增长！

　　【结论】：再辛苦赚钱，不如让钱帮我们赚钱。“如果你没有找到一个当你睡觉时还能挣钱的方法，你将一直工作到死！”（巴菲特）全世界的富人都在寻找和追赶大趋势，史无前例的城市化大潮流，以及这个潮流下的巨大财富机会，赶不赶？

　　【补充完善】终于又有了三四十万起步的潜力投资区域！

　　童大焕—2018年3月7日

　　今天整理邮箱，发现半年来由于严厉的限购限贷，导致购房资格门槛和资金门槛大幅度提高，有一些申请私人订制的客户因此搁置。后来好不容易找到了低资金起点的安全、有较大潜力投资区域，但由于太忙而没有及时通知相关客户。

　　现在把这个好消息告诉大家，我们已经找到了新的低资金起点的安全、有较大潜力投资区域，希望有条件的人及时把握机会。本人亲自考察过相关区域和项目，都是二手住宅项目，根据房源、个人首付、月供、年龄等不同情形量身定制匹配。首套首贷【第一次买房】最低首付35万起；有过按揭记录、名下如果只有一套以内有按揭的房子【全款房或抵押贷款房不算】，最低首付40万元起。按私人订制要求提供个人资料。

　　此消息于3月3日发布后，收到很多询问，在此一一补充如下：

　　1，总首付包含了税费中介费；

　　2，按揭贷款总额低于总首付1.5倍，银行房贷利率首套上浮10%，二套上浮约20%，大家根据自己的首付和年龄通过网上房贷计算器测算月供【夫妻双方，男的70，女的65，取最低值，且银行贷款年限最长不超25年】；[page]分页标题[/page]

　　3，房租情况：单身公寓，1200-1500，两房1800—2300，三房，2300—3000；

　　4，不限购；

　　5，次新房房龄短，有电梯，高层建筑；

　　6，三十四万基本上是现有全国范围内有价值区域的最低起步资金，过了这个村就没有那个店，请自行把握机会。欲望必须和能力相匹配，有些人首付有限但非一线或环一线城市不买，那样要么越等越等不起【限购和资金实力所限】，要么多半可能只会掉进自己挖下的财富陷阱；

　　7，大家都没有必要问来问去打探具体所在城市，没有任何意义。只要知道是有长远价值的城市就行了。城乡之间、城市之间、城市内部都在剧烈分化，北上广深还有大量买了会亏的项目呢！房产投资就是这样：到处都充满机会同时到处也有陷阱。每一座有投资价值的城市和区域都有能投资的和不能投资的标的。

　　8，了解我投资风格的人都知道，我从不追波段和风口，选择的价值投资区域都是值得几十年长期拥有的区域，也是中长期涨幅应当超过多数地区的区域。像这样选择的具体标的，可以作为长期升值的持有之物，也可以作为“农村包围城市”的财富起跑点。

　　私人订制【不仅限于上述区域和项目】

　　——珍惜1万年未有的阶层晋升机会

　　（1万年农业社会，人类几无进步；200年来第一次工业革命，社会突飞猛进；现在进行第二次工业革命，全面改写财富逻辑和财富的空间版图。）

　　私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化（升值中长期最大化），投资轻松化（不影响生活品质）。需要服务对象提供完整的资产和收入（每套房各自的楼盘名称、现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017年3月17日起必须注明每套房变现的难易程度，每套房子在谁名下，家庭成员的购房资格，各自有无按揭贷款记录等）、现金收入结余、年龄、家庭负担（如赡养父母）、所在城市等信息，以及自己原计划的详细投资理财方案（便于针对性地修正原计划，克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱）。

　　私人订制收费2.98万元起。按我设计的可实现投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的，收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

　　订制程序：严格按私人订制要求提供信息，邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做，能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费，再打款，收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

　　【由于每个人的约束条件都不同，选择合适的区域和路径并不是一件很容易的事情，因此，方案一经邮件交付，就视为送达，客户不论什么理由不执行（政策突变除外），都不予退款。这个必须有言在先。】

　　私人订制是千人千面，所有的资产、现金月结余都要被重新审视，包括土地，农房，宅基地。

　　或问：1%~2%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%，我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高？

　　很多人一直舍不得那微不足道的2%，却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实；也看不到好房子平均每年上涨远超M2（13%以上）的事实。买房就是和时间空间赛跑。

　　私人订制四不做：不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时间能有多少收益的（不论是说比率，还是说绝对值），不做。量身订制，是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律，去够最匹配的最佳资产，其它的，属于我不可控的调控政策、M2等等变量。[page]分页标题[/page]

　　【童大焕何许人也？】高密度大城市化理论的倡导者和践行者。城市化研究里最懂房地产微观操作的人；房地产研究中最懂城市化的人；关于城市化迄今为止国内著述最多的人；最完全彻底地站在买房人立场进行思考的人。

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